Vendre une maison : diagnostic termites ou état parasitaire, lequel est obligatoire ?

Le notaire réclame « le diagnostic termites », l’agent immobilier parle d’« état parasitaire », l’acheteur veut savoir s’il y a des capricornes dans la charpente. Ce sont trois questions différentes, et trois documents qui n’obéissent pas aux mêmes règles. Voici lequel est obligatoire, et quand.

Deux documents imposés selon l’adresse, un troisième laissé à votre choix.

L’état relatif à la présence de termites

C’est le seul des trois qui touche directement la charpente et qui peut être obligatoire.

• Quand ? Si le bien se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral comme infestée par les termites ou susceptible de l’être. La mairie, la préfecture ou le notaire vous le disent.
• Qui ? Un diagnostiqueur certifié, par un organisme lui-même accrédité.
• Combien de temps ? Six mois (article R271-5 du Code de la construction et de l’habitation). Il doit être en cours de validité à la signature de l’acte : si la vente traîne, il faut le refaire.
• Et sans lui ? Le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés liée aux termites (article L271-4 du même code). Si l’acheteur en trouve après la vente, il peut agir contre lui.

Il n’est pas exigé pour une location. Le détail des autres obligations — déclaration en mairie, injonctions du maire — est dans ce que la loi impose face aux termites.

L’information sur le risque de mérule

Dans les communes où le préfet a délimité une zone de risque de mérule, le dossier de vente doit aussi contenir une information sur ce risque. Hors de ces zones, rien n’est exigé.

L’état parasitaire : facultatif, souvent utile

L’état parasitaire recherche tous les agents qui dégradent le bois : les termites, mais aussi les capricornes, vrillettes et autres insectes, et les champignons comme la mérule. Sa méthode est fixée par une norme (NF P03-200, révisée en 2016), mais aucun texte national ne l’impose à la vente.

Il reste le seul document qui dise quelque chose des capricornes et des vrillettes. L’acheteur peut le demander, ou le commander lui-même avec l’accord du vendeur pour la visite. La loi ne lui fixe aucune durée de validité : plus il est récent, plus il est fiable.

Ce que le rapport ne dit pas

Un diagnostic se fait sans démolition : ce qui se cache derrière un doublage ou sous un plancher n’est pas vu. Le rapport liste les pièces non visitées ; lisez cette partie. Il constate des indices d’infestation, sans dire si l’attaque est encore active, ni si la charpente reste solide, ni ce que coûterait un traitement. Pour la question de l’activité, voir attaque ancienne ou active.

Si le résultat est positif

• Termites : leur présence doit être déclarée en mairie, que la vente se fasse ou non.
• Faites établir un diagnostic par une entreprise de traitement, qui dira ce qui est actif et ce qu’il faut faire. Un devis précis vaut mieux qu’une inquiétude vague au moment de négocier.
• Un résultat positif n’empêche pas de vendre. Il se dit, s’annexe, et se discute.

À retenir

Vérifiez d’abord si l’adresse est en zone termites ou mérule. En zone termites : état de moins de six mois, valable à la signature. Partout ailleurs, l’état parasitaire reste facultatif, mais c’est le seul qui parle de capricornes et de vrillettes.