Mérule découverte : qui est responsable, vendeur, bailleur ou voisin ?

Vous venez de découvrir de la mérule — ce champignon qui dévore le bois des maisons humides — et la question arrive vite : qui va payer ? La réponse dépend de votre situation : vous venez d’acheter, vous êtes locataire, ou le champignon vient de chez le voisin. Ce qui suit donne les règles générales ; chaque dossier se joue ensuite sur des preuves.

Trois situations, trois responsables possibles. Dans tous les cas, on constate d’abord.

Vous venez d’acheter : la garantie des vices cachés

Le vendeur doit la garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil) : un défaut invisible lors de la visite, qui rend le bien impropre à son usage ou en diminue fortement la valeur. Une mérule cachée derrière un doublage ou sous un plancher peut en être un. Les tribunaux l’apprécient au cas par cas.

• L’action est à engager dans les deux ans qui suivent la découverte du vice (article 1648).
• La plupart des actes contiennent une clause d’exclusion de cette garantie. Elle ne protège pas un vendeur qui connaissait la mérule (article 1643), ni, en règle générale, un vendeur professionnel.
• Si le bien est dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, le dossier de vente devait contenir une information sur le risque de mérule (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation).

Le détail de ces obligations est dans mérule : déclaration en mairie et vente.

Vous êtes locataire : le bailleur, sauf faute de votre part

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 6) oblige le bailleur à fournir un logement décent et à faire les réparations autres que locatives. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise qu’un logement décent protège contre les infiltrations d’eau. Le traitement de la mérule et la reprise des bois reviennent donc en principe au propriétaire.

La limite : le locataire répond des dégradations survenues pendant la location, sauf s’il prouve qu’elles ne viennent pas de lui (article 7 de la même loi). Une ventilation bouchée ou une fuite jamais signalée peuvent lui être reprochées. D’où l’importance de prévenir le bailleur par écrit, dès les premiers signes.

Ça vient d’à côté : le voisin ou la copropriété

La mérule traverse les murs. Si elle vient d’une maison voisine mal entretenue, son propriétaire peut être tenu responsable, notamment sur le fondement du trouble anormal de voisinage, inscrit à l’article 1253 du Code civil par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024.

En copropriété, si le champignon naît dans les parties communes — cave, mur porteur, toiture —, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages qu’elles causent (article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Prévenez le syndic sans attendre.

Avant de chercher un responsable

1. Constatez. Photos datées, puis un diagnostic écrit par un professionnel qui identifie le champignon et son origine. En cas de litige, un constat de commissaire de justice fige l’état des lieux.
2. Déclarez en mairie. C’est une obligation de l’occupant, propriétaire ou locataire, partout en France (article L126-5 du Code de la construction et de l’habitation).
3. Prévenez par écrit le vendeur, le bailleur, le voisin ou le syndic, ainsi que votre assureur.
4. Traitez la cause d’humidité sans attendre la fin du désaccord : le champignon, lui, n’attend pas.

Un avocat ou l’ADIL de votre département vous aident à mesurer vos chances avant d’engager une procédure.

À retenir

Constatez et faites diagnostiquer, déclarez en mairie, prévenez par écrit. Acheteur : deux ans à partir de la découverte pour agir. Locataire : le bailleur en principe. Mérule venue d’à côté : le voisin ou le syndicat. Et traitez l’humidité sans attendre de savoir qui paiera.