Termites ou mérule découverts après le compromis : que faire ?

Le compromis est signé. Puis le nouvel état termites, refait avant l’acte, revient positif, ou une visite pour préparer les travaux révèle de la mérule derrière un placard. Vous êtes acheteur, ou vendeur, et la vente n’est pas encore signée chez le notaire. C’est justement ce qui compte : avant l’acte, tout se discute encore.

La découverte n’a pas le même poids selon le moment où elle arrive.

Vous êtes encore dans les dix jours

L’acheteur non professionnel d’un logement dispose d’un délai de rétractation de dix jours, qui court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant le compromis (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Dans ce délai, il peut se retirer sans motif et sans frais.

Pourquoi on découvre souvent après

• L’état relatif à la présence de termites, obligatoire en zone délimitée par le préfet, vaut six mois. S’il n’est plus valable à la date de l’acte, un nouvel état doit y être annexé (article R271-5 du même code). Le second peut trouver ce que le premier n’avait pas vu.
• Un diagnostic se fait sans rien démonter : ce qui est derrière un doublage ou sous un plancher échappe au rapport. Voir diagnostic termites ou état parasitaire.
• Parfois, c’est le vendeur qui découvre le problème. Il doit en informer l’acheteur (article 1112-1 du Code civil) et déclarer la présence de termites ou de mérule en mairie, comme tout occupant.

Avant l’acte : parler, pas signer en silence

Le vendeur ne répond pas des vices que l’acheteur connaissait ou pouvait voir (article 1642 du Code civil). Signer l’acte en connaissant l’infestation, c’est donc, en pratique, l’accepter. D’où quatre gestes :

1. Écrivez au notaire et à l’autre partie, photos et rapport à l’appui.
2. Faites évaluer l’attaque par une entreprise de traitement : ce qui est actif, l’étendue, les travaux. Un devis précis sert aux deux parties.
3. Négociez : baisse du prix, travaux faits par le vendeur avant l’acte, ou toute autre solution écrite. Le notaire formalise l’accord, souvent par un avenant au compromis.
4. Prévenez votre banque si le prix ou les travaux changent votre financement.

Peut-on encore renoncer à acheter ?

Cela dépend du compromis, à relire avec le notaire :

• Il peut contenir une condition suspensive ou une clause liée à l’état du bien, qui permet de sortir de la vente.
• Si le vendeur savait et a caché le problème, l’acheteur peut invoquer la réticence dolosive — le silence volontaire sur une information décisive (article 1137 du Code civil) — et demander l’annulation. C’est au juge d’en décider.
• Hors de ces cas, refuser de signer peut coûter le dépôt de garantie, voire une indemnité prévue au compromis.

Et si c’est découvert après l’acte ?

En zone termites, si aucun état en cours de validité n’est annexé à l’acte, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés pour les termites (article L271-4). Pour la mérule, ce texte prévoit une simple information en zone délimitée, sans cette sanction, mais la clause d’exclusion ne protège jamais un vendeur qui savait (article 1643 du Code civil). L’acheteur a alors deux ans à partir de la découverte pour agir (article 1648). Voir mérule : qui est responsable.

À retenir

Dans les dix jours : vous pouvez vous retirer. Après : écrivez, faites évaluer, négociez par écrit avant l’acte, et relisez le compromis avec le notaire. Ne signez jamais l’acte en connaissant le problème sans qu’il soit réglé noir sur blanc.